“限价房”时代倒逼房企改变“套路”

点击次数:195  更新时间:2017-10-13 08:35 

“限房价、竞地价”已成为北京(楼盘)土地出让的标配,这意味着未来北京新房市场将进入“限价房”时代。在此情况下,限价房入市销售情形将会怎样、房企又如何均衡成本与利润,成为业内关注的焦点。北京商报记者懂得到,位于房山良乡的北京首个限价房项目旭辉城行将入市。在业内看来,旭辉城项目拿地价格较低,开发商尚有利润空间可言,但更多的开发商却面临楼面价迫近限定售价的局势,这不仅对房企的盈利和运营能力提出了新的要求,也使得开发商不得不换个玩儿法予以应对。

首个限价房项目入市

把持房价从土地出让做起,今年以来,北京市调整土地供给策略,推出大批“限房价、竞地价”住宅地块。自这类地块出闪开始,限价型商品房成为人们关注的焦点。

作为北京首个限价房项目,旭辉操盘的旭辉城项目即将入市。据该项目相关负责人介绍,旭辉城位于房山良乡板块,目前正在蓄客期,从排卡情况来看,客户对项目认可度较高。该项目预计将于11月正式开盘,开盘后将采用摇号方式选房。从该项目产品来看,主力户型为75平方米两居、88及112平方米三居室,定位是首次置业的刚需客群。

公然资料显示,旭辉城项目地块是2017年春节后北京首拍地块,当时参加竞拍的有天恒+中粮、石榴集团、碧桂园、中海+首开+保利+龙湖、首创、远洋、旭辉+金地、万科8家企业及联合体,终极被旭辉+金地联合体经10轮报价以18.1亿元的价钱拿下,溢价率仅9%。依照出让前提,项目住房销售均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米。

限定了销售均价和最高单价就意味着开发商在“售价”上无法做文章,不过对于旭辉来说,旭辉城的售价依然有竞争力。有行业人士评论称,从地理位置来看,旭辉城项目稍显偏远,不过房山良乡板块的未来发展空间较大;同时,因为是限价房项目,旭辉城的售价对于购房者来说拥有吸引力。

成本与利润的考量

不外也有声音以为,旭辉城项目所处位置过于偏僻,这也导致土地出让时开发商的踊跃性并不高,然而和其他“限房价、竞地价”地块相比,旭辉城依然有利润可赚,也许更是让其余开发商所羡慕的。

据悉,该项目剔除地块中的配建部分,这宗地块的实际住宅部分楼面价在2万元/平方米左右。在销售均价不超过38994元/平方米的情况下,开发商还会有一定的利润空间。但与之相对的是,一些楼面价较高的“限房价、竞地价”地块,开发商盈利难度比较大。

以7月27日大兴瀛海地块为例,该地块由远洋+开创+世茂结合体以47.9亿元、自持26%的方式拿下。依据中原地产首席剖析师张大伟的盘算,该地块均匀楼面价4.5万元/平方米,而该地块销售均价不超过52449元/平方米,最高销售单价不得超过55071元/平方米,楼面价已经非常亲近销售均价。

这样的例子在北京土地市场比比皆是。据悉,目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实行“限房价、竞地价”的出让方式。所有这些住宅用地,从土地出让伊始就全面划定了未来的销售均价和最高售价。

因此,自北京土地市场推出“限房价、竞地价”方式以来,业内探讨最多的是房企拿地后的利润问题。北京市国土局网站公开信息显示,原来自主定价的商品住宅用地,现在已经全体变成了高端“限价房”,今年已经出让和待出让的30多宗商品住宅地块已经明白了未来售价。在张大伟看来,从地价计算角度看,许多限房价地块根本都靠近零利润,稍有不慎就会亏损。

开发商“玩儿法”要变“限价房地块势必会压缩房企盈利空间,这也要求房企更加精耕细作,剔除各类成本,同时掌握地产周期。许多房企从前实在就是靠市场本身变动盈利的,未来要晋升专业能力,需要把市场做细,这样才干有更好的盈利机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

同样,张大伟也表现,因为地价、房价都设定了透明的上限,如斯一来,开发商想要盈利只有压缩本钱。“未来开发商可能就不存在产品的竞争了,而是成本治理、成本掌握才能的竞争,开发商就变成精算商了。”

不过,亚豪机构市场总监郭毅则表示,并非所有限价房地块均失去盈利空间,房企在拿地时会计算并保存乐观的盈利空间。有一部分项目标楼面价确切已经濒临最高售价,这种情况下,开发商会更多地在地下空间的开发上寻找利润空间,好比车位、仓储功能以及地下贸易。对于市场中讨论的限价房项目是否会涌现“减配”现象,郭毅表示,限价房地块在出让时也会要求确保修建质量,签署精装交付标准,确保房屋寓居品德。

除了节制成本以外,限价房的呈现或者要倒逼开发商在玩儿法上做出名堂。就在去年底,北京市首批“限房价、竞地价”土地拍出,4宗地成交成果均为住宅100%自持,未来所建项目将全部由开发商自持,作为租赁住房供给给市场。

全部自持不得销售则意味着开发商的回报周期被无限延长,即使如此,开发商对于土地的热忱依然高涨。对此,行业人士表示,即便自持,开发商依然有运作的空间,随着北京无地可售、无房可售的局面到来,土地的增值有较大预期,这能进步企业的估值,只是开发商要转变以前拿地卖房的传统模式,换一种活法了。北京商报记者 彭耀广  
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